Von Peter Haisenko 

Der Wohnungsmarkt gerät immer weiter außer Kontrolle. Die Immobilienpreise haben eine Blase gebildet, die kurz vor dem Platzen steht. Mietpreisbremse & CO. haben nichts bewirkt. Kann der Staat hier überhaupt regulierend eingreifen? Sicher, aber dazu braucht es neue, unkonventionelle Ideen.

Der Mietwohnungsmarkt Deutschlands wird beherrscht von Großkonzernen, die zumeist zum angelsächsischen Kapital gehören. Die versuchen, maximalen Gewinn für ihre Aktionäre zu erreichen und lassen ganze Wohnanlagen verkommen. Das ist so üblich in ihren Heimatländern USA und England. Bezahlbares Wohnen ist zwar kein geschütztes Grundrecht in Deutschland, aber eine Gesellschaft kann nur funktionieren, wenn bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Der erste Vorwurf des Versagens muss dem deutschen Staat gemacht werden wegen der völlig aus dem Ruder gelaufenen Bauvorschriften, die Neubauten unnötig teuer machen. Es gibt mittlerweile 20.000 Bauvorschriften. Vor zehn Jahren waren es „nur“ 5.000. Hohe Baukosten bedingen hohe Mieten, zumindest für Neubauten. Deshalb müssen die Bauvorschriften an vielen Stellen erheblich entschlackt werden. Aber das allein wird nicht genügen.

Das immer wieder bemühte Argument, es müsse mehr gebaut werden, um den Mietmarkt zu entlasten, ist zwar richtig, aber es greift zu kurz. Niemand wird in Mietwohnungen investieren, wenn absehbar wird, dass ein Überangebot zu Mietpreisverfall führen wird. Dass dem so ist, kann im ländlichen Bereich beobachtet werden. Regulatorische Eingriffe in den Mietmarkt fixieren nur einen ungenügenden Status Quo und behindern Neubauten. Auch das ist nicht zielführend. Was könnte also getan werden, um Wohnen auch für weniger Begüterte wieder erschwinglich zu machen, vor allem in Ballungsgebieten? Genau dort ist es essentiell, denn Großstädte können nur funktionieren, wenn sich auch einfache Staatsdiener im Stadtbereich Wohnungen leisten können.

Auch der Mietkostenzuschuss treibt die Mieten in die Höhe

Schon vor über hundert Jahren sind Modelle entwickelt worden, Menschen mit bezahlbarem und vor allem gesichertem Wohnraum zu versorgen. Im 16. Jahrhundert gab es die „Fuggerei“ in Augsburg, die als erste Werkswohnungen bezeichnet werden können. Um 1900 haben dann Großindustrielle vermehrt Werkswohnungen für ihre Arbeiter gebaut. Ich erinnere hier an Krupp, Siemens oder Borsig. Das war die einzige Möglichkeit, um überhaupt genügend Arbeiter im direkten Umfeld der neuen Großindustrieanlagen ansiedeln zu können. Ebenfalls zu dieser Zeit bildeten sich auch die ersten Genossenschaften, die Wohnraum schufen, der zwar selbsterhaltend sein musste, was die Miethöhe betraf, aber keinen Gewinn an fremde Eigentümer abführen musste. Die Mieten können mit diesem Modell bis heute erträglich gestaltet werden.

Nach den Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs wurde der großen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum mit Sozialwohnungen abgeholfen. Allerdings wurde bereits hier ein Fehler gemacht, indem die Sozialbindung nach einiger Zeit aufgehoben worden ist. Das hat zwar den Wohnungsbaugesellschaften Freude bereitet, aber es wurden zu wenig neue sozialgebundene Wohnungen nachgebaut und es herrscht seitdem eine konstante Mangelwirtschaft, gerade in diesem Sektor. Wenn es auf dem Markt zu wenig Wohnraum zu günstigen Preisen gibt, sind Tür und Tor geöffnet für ausufernde Mieten, weil der Wettbewerb von unten einfach fehlt. Auch der Mietkostenzuschuss wirkt sich negativ aus, denn so können Vermieter Mieten kassieren, die sich die Mieter eigentlich nicht leisten können. Auch das treibt die Mieten in die Höhe, denn eigentlich müssten die Vermieter ihre Mieten so gestalten, dass man sie auch ohne Zuschuss bezahlen kann.

Der Mietmarkt in Großstädten ist ein Mangelmarkt und der funktioniert nach den Regeln des Mangels, die in anderen Bereichen schon lange nicht mehr existent sind. Nachdem es in absehbarer Zeit nicht möglich sein wird, Wohnraum in so ausreichender Menge herzustellen, dass wieder ein Wettbewerbsmarkt entstehen kann, muss man sich etwas anderes überlegen. Wie das Beispiel Wien zeigt, wird der gesamte Mietmarkt gebremst, wenn es einen ausreichenden Grundstock von bezahlbarem Wohnraum gibt, der auch in Wien meist genossenschaftlich ist oder dem Staat direkt gehört. Ist es möglich, das Wiener Modell in kurzer Zeit auch in deutschen Städten umzusetzen? Ja, es muss schnell gehen, bevor alles auseinander fliegt.

Große Wohnungsbestände wurden zu lächerlichen Preisen verramscht

Innerhalb kurzer Zeit wird es allerdings kaum möglich sein, dass der Staat oder die Städte selbst ausreichend neue Wohnungen bauen, die mit günstigen Mieten den Mietmarkt aufmischen können. Das wäre aber nötig, um den Mietwahnsinn wirkungsvoll einzuhegen. Was tun? Da muss man wieder einmal unkonventionell denken. Betrachten wir dazu den größten Vermieter Deutschlands: Die Aktiengesellschaft Vonovia. Die fällt nicht gerade dadurch auf, dass sie besonders günstig vermietet. Darf sie auch nicht, denn sie ist eine Aktiengesellschaft, die etwa 500.000 Wohnungen verwaltet. Der aktuelle Börsenwert von Vonovia wird mit etwa 20 Milliarden € angegeben. Diese zwei Zahlen bergen schon eine interessante Information. Der durchschnittliche Wert der Wohnungen beträgt nämlich nur 40.000 € – gemäß dem Aktienwert. Dass das so ist, liegt vor allem daran, dass beginnend 2005 unter Kanzlerin Merkel riesige Wohnungspakete an ausländische Investoren verramscht worden sind. Und zwar ohne ordentliche Ausschreibungen und zu dementsprechend geradezu lächerlichen Preisen. Der Wohnungsbestand der Rentenanstalt wurde verramscht zum Durchschnittspreis von etwa 40.000 € pro Wohnung, was auch damals ein lächerlicher Preis war – ein Geschenk an ausländische Investoren.

Was spräche jetzt dagegen, wenn der deutsche Staat seine Fehler korrigierte, die er unter Kanzlerin Merkel so ausufernd begangen hat? Der deutsche Staat müsste nur etwas mehr als zehn Milliarden aufwenden, um eine Aktienmehrheit an Vonovia zu erwerben. Wenn er die erst einmal hat, wird der Rest erheblich billiger zu haben sein, denn nun kann der Staat als Hauptaktionär darüber bestimmen, wie viel oder überhaupt Gewinn gemacht werden soll. Die Mieten können drastisch gesenkt werden, und zwar auf ein Niveau, das erforderlich ist, um die laufenden Kosten und die Instandhaltung zu tragen. Doch woher soll das Geld genommen werden, die Aktien und somit die Wohnungen zu kaufen? Es muss nämlich viel mehr sein, denn es müssten alle, wiederhole alle großen privaten Wohnraumvermarkter aufgekauft werden.

Um Vonovia aufzukaufen, würde schon der Überschuss des letzten Jahres ausreichen. Dann hätte unser Staat, also wir alle, 500.000 Wohnungen in seinem Besitz für durchschnittlich 40.000 € pro Wohnung. Geht’s noch billiger? Doch es geht noch viel mehr. In Zeiten der Nullzinsen kann der Staat Anleihen ausgeben, ohne dafür Zinsen zu versprechen. Die Emissionen der letzten Jahre sind mit Null Prozent verzinst, oder vor zwei Jahren mit 0,5. Das bedeutet, unser Staat kann einfach Geld aufnehmen, Wohnungen damit aufkaufen und muss die Mieter nicht mit Zinszahlungen belasten, einfach weil keine oder nur geringfügige anfallen. So wäre unser Staat in der Lage, die Miethöhen so zu setzen, dass nur Erhalt und Betrieb abgedeckt sind. Die Laufzeit der deutschen Staatsanleihen beträgt zur Zeit bis zu 30 Jahre.

In der Wohnungswirtschaft wären Investitionen des Staates gut angelegt

Wer weiß schon heute, was in 30 Jahren sein wird? Hat es bis dahin schon die große Inflation gegeben, die alle Schulden sowieso gegen Null bringen wird? Oder gibt es bis dahin gar ein weltweites Übereinkommen, dass gerade Staatsschulden einfach annulliert werden, weil sie ohnehin nicht zurückgezahlt werden können? Die Möglichkeiten sind mannigfach, aber eins ist sicher: Die Immobilien, die sich jetzt im Staatsbesitz befänden, blieben auch dort, ganz gleich, was mit dem Geldsystem geschieht. Das ist auch ein Grund, warum sich ausländische Investoren so gern deutsche Immobilien unter den Nagel reißen.

Es wäre also keineswegs ein Vabanque-Spiel, wenn unser Staat hundert oder mehr Milliarden aus dem Hut zauberte, um Wohnungen aufzukaufen und anschließend zu günstigen Preisen zu vermieten. Bedenken wir dabei, wie schnell einige hundert Milliarden einfach hingelegt worden sind, um Großbanken zu retten und anschließend mit Nichts an Wert dazustehen. Gibt man aber Geld für Wohnraum aus, hat man anschließend einen dauerhaften Wert in der Hand. Und nein, man muss gar nicht die Wohnungen selbst erwerben, es reicht aus, die zugehörigen Aktiengesellschaften aufzukaufen.

Bei diesen Überlegungen sollte auch nicht übersehen werden, dass die Staatsschulden Deutschlands um nicht einmal fünf Prozent stiegen, wenn einhundert Milliarden für den Wohnungsaufkauf aufgenommen würden. Auf der anderen Seite steht dem gegenüber, dass der Staat dann einige Millionen Wohnungen in Besitz hat, die er zu günstigen Konditionen vermieten kann. Das würde den gesamten Mietmarkt aufmischen, zu Gunsten der Mieter. Ganz nebenbei kann der Staat durch die Vermietung sogar noch einen bescheidenen Gewinn erzielen. Und was den Neubau betrifft, kann der Staat selbst wieder mit billig geliehenem Geld als Bauherr auftreten.

Die Frage ist jetzt für mich, ob ich der Einzige bin, der auf diese Idee gekommen ist. Das glaube ich nicht. Dass es durchführbar wäre, steht außer Frage, denn wenn es Widerstände gibt, ist es der Staat selbst, der die möglicherweise notwendigen Gesetzesänderungen beschließen kann. Warum also wird es nicht einfach gemacht?

Ich denke, die Regierung Merkel will das gar nicht. Schließlich war es unter ihrer Ägide, dass mit dem Ausverkauf der Wohnungen begonnen wurde. Und es war auch die Regierung Merkel, die der privaten Versicherungswirtschaft Geschenk um Geschenk gemacht hat. So stelle ich fest, dass die Regierungen Merkel alles dafür getan haben, dem ausländischen Kapital alle Wege zu ebnen und nichts, um speziell dem einfachen Bürger das Leben zu erleichtern. Gut, die Sozen haben da schon solide Vorarbeit geleistet. Schließlich war es der hochgelobte Helmut Schmidt, der Deutschland in die Schuldenfalle geführt hat und Gerhard Schröder hat mit der „Agenda 2010“ flächendeckende Armut geschaffen, nicht zu vergessen sein Geschenk an die Versicherungswirtschaft mit der „Riesterrente“.

Adäquate Problemlösungen brauchen neues Denken

Mein Vorschlag zur Lösung des Mietenproblems ist unkonventionell, aber realistisch. Wenn, ja wenn der Wille da wäre. Moderne Zeiten und moderne Probleme brauchen frisches Denken. Unsere „Ökonomen“ sind immer noch zu sehr verhaftet in einem Denken, dass einfach nicht mehr zeitgemäß ist, denn viele der alten „Regeln“ sind einfach nicht mehr passend für die Gegenwart. Man bedenke: Keine Regel oder kein Gesetz für den Umgang mit Geld basiert auf irgendeinem Naturgesetz. Man kann diese Regeln beliebig verändern und wird niemals gegen ein Naturgesetz verstoßen. Die Natur kennt kein Geld und gerade seit 1990 sind Regeln im Umgang mit Geld andauernd geändert worden – allerdings niemals zum Vorteil des einfachen Bürgers.

In diesem Sinn erlaube ich mir darauf hinzuweisen, dass wir bereits vor vier Jahren ein komplett neues Modell für die gesamte Weltfinanz- und Wirtschaftsordnung vorgestellt haben. Es ist ein von Grund auf durchkonstruiertes Modell, das keine Rücksicht nimmt auf althergebrachte und vor allem überholte Regeln. Einzig die Mathematik ist dieselbe, aber diesmal angewandt mit dem Ziel, allen Menschen ein Leben zu schenken, das so gut wie eben möglich ist. Und dass das viel besser sein kann, wie nach den alten Regeln, beweisen wir in unserem Werk „Die Humane Marktwirtschaft“.